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ブログ記事

住宅ローンの組み方|2013.01.28

1.頭金って、どのくらいあるといいの?

「頭金は最低2割が必要です」と言われますが、これはかつて金融機関の多くが融資額を物件価格の8割を上限としていたためと考えられます。
現在では住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の『フラット35』で上限が10割に変更されました。
民間の金融機関も、頭金なしの『100%ローン』が主流となり住宅購入の後押しをしています。
しかしながら将来のライフプランなどを考慮すると、頭金を2割以上出すことが理想的なのは変わりありません。

また住宅購入に際しては、物件価格以外にローン手続き・登記・不動産仲介手数料等の諸費用がかかります。
例えば3,000万円にて土地+新築一戸建てを購入する場合に、諸費用で約180万円が必要な場合、頭金を2割用意しようという場合には、780万円の自己資金が必要になるというわけです。
また、住宅を購入後に貯蓄が全くない状況になってしまうのも危険ですので、緊急予備資金として生活費の3ヶ月分は手元に残しておきましょう。
1ヶ月の生活費が20万円で3ヶ月分(60万円)を見ておくとすると、上記の例では住宅購入までに840万円の準備が必要ということになります。

2.頭金で、総返済額も変わるの?

物件価格が3,000万円であっても、住宅ローンを利用すると金利の支払もありますので、総額3,000万円で買えるわけではありません。
また、頭金をどのくらいかで取得に要する総額が違ってきますので、将来の貯蓄額にも影響を与えることになります。

3.金利の種類は?

ローン金利の主な種類としては、固定金利と変動金利があります。
固定金利は借入時に適用された金利が変わらないタイプで、変動金利は公定歩合や市場動向に連動して適用金利が変わるタイプをいいます。

1.固定金利

固定金利は、完済まで借入れ時に決定された金利が適用されます。
返済額も一定なので総支払額も予め決定することになり、毎月の家計管理や将来の家計見通しも立てやすいというメリットがあります。
ただし、金利は他のタイプのものより高くなります。
なお、住宅ローンの場合は借入時から完済時まで金利が固定される全期間固定金利型と、当面の一定期間(3年、5年、10年など)を固定する固定金利選択型が一般的です。

<注意点>
借入れ後、金利が低下した場合は結果的に金利負担が大きくなる可能性もあります。金利の低下幅がある程度大きくなった場合には、その時点で再度固定金利のローンに借り換えることにより、金利負担の軽減を図ることが可能です。

2.変動金利

変動金利は、公定歩合や市場動向に連動して適用金利が変わります。
固定金利タイプのローンと比べると一般的にその時点での金利は最も低くなり、特に低金利または金利下降時期においてはそのメリットを享受しやすくなります。

<注意点>
適用金利が変動するので、金利が上昇すればその分金利負担が大きくなり返済額もアップします。借入当初の返済額のみならず、金利が上昇した場合でも返済可能かどうかを十分に検討する必要があります。
なお、住宅ローンの場合には一般的に適用金利は半年に1回見直されますが、返済額は5年間固定されるケースがよくあります。
適用金利の変動により返済額が見直された際でも、増幅額は25%以内など決められていますので、返済額については比較的家計の見通しも立てやすいのですが、金利が大幅に上昇している場合には、返済額の殆どが金利にまわってしまい元本がなかなか減らない状況も起こり得ます。

【固定金利タイプ】
・住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の『フラット35
・信用金庫の『しんきんGOOD住まいリング』など

【固定金利・変動金利選択型】
・新生銀行の『パワースマートローン
・千葉銀行の『選べる住宅ローンベストチョイス21
・京葉銀行の『マイホーム応援住宅ローン』など

4.便利な住宅ローンは?

一般的に、住宅ローンは住宅が完成してからでないと実行されません。
つまり、住宅が完成するまでは、住宅ローンは”おあずけ”の状態になります。
しかし、”おあずけ”期間(工事が始まる前から住宅完成まで)には、契約金や着手金などの工事代金が必要となります。
工事代金を支払うのに自己資金が足りない場合、住宅ローンとは別に一時的に借りる無担保ローン(”つなぎ融資”と呼びます。一般的に金利は割高で、保証料等が必要です。)の融資を受けることになります。
そこで、日本住宅ワランティ(株)にて提供されている『すまいとマネープラン』を利用しますと、工事が始まる前に住宅ローン全額が融資され、工事代金を住宅ローンで支払うことができますので、”つなぎ融資”を受ける必要がなくなります。

<注意点>
このプランを使うと、金利は通常の住宅ローンより少々高くなる場合があります。
また、実際の窓口は千葉銀行の『職人技』等、このプランを取り扱っている銀行になります。

5.購入予算の決め方は?

今の時点で購入するのであれば
借入できる金額+貯蓄から出せる頭金=購入予算
となります。

借入できる金額を考える際は、金融機関が貸してくれる金額ではなく、自分自身が最後まで返済することができる金額と考えましょう。返済できる額が借入できる金額です。
1.将来のライフプランも考えた上で、毎月返済することができる金額を無理のない範囲で決める
2.老後の生活に影響を及ぼさない年数で返済期間を決める
3.どの金利のタイプを利用するのかを決める
例えば、毎月返済できる額が12万円、定年までの期間が25年、金利が3%のローンなら、借入できる額は約2,500万円になります。
金利が1.5%のローンなら約3,000万円の借入れも可能ですが、金利が低い変動金利や特約期間が短い固定金利選択型を利用する場合には、将来金利が上昇し返済額が増える可能性も考えて、余裕を持った返済額にしておくことが重要です。

 

 

 

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Q&A 注文住宅編|2013.01.28

家を自己所有した場合、賃貸よりも有利な点はありますか?

自分で建てた(自己所有した)家は、ローン支払いが完了すると自分の資産となります。
また住宅ローンを組む時団体信用生命保険に加入しますので、万が一、施主が亡くなった場合は保険がおりて、残されたご家族様に住宅ローンは残りません。
大事なご家族様に残せる財産となります。
賃貸の場合、住み続けるには家賃の支払いは常に必要です。

万一主人に先立たれたとき、家族に多額のローンが残るのが不安なのですが?

上記でも触れましたが万一のときでも、住宅ローンは生命保険付きですので、安心です。
住宅ローンには団体信用生命保険という保険が付保されています。
もし、一家の大黒柱に万一の事があっても、保険がおりて、残されたご家族様に住宅ローンは残りません。
賃貸の場合、住み続けるには家賃の支払いは常に必要です。

固定資産税って、どのような税金ですか?

固定資産税とは毎年1月1日(賦課期日)時点で土地や家屋を所有している人にかかる税金です。
この税金は地方税の一種で市町村に支払う税金です。
なお、各市町村により税率や減免制度の有無等が異なります。

【税額】
土地・家屋等の課税標準額合計 × 税率(1.4%)

《課税標準額》
土地については、固定資産税台帳に登録された価格(固定資産税評価額)をもとに、 前年から極端に変動がないように調整された価格になります。
なお住宅用地で、
 200平方メートルまでは(小規模住宅用地)      価格の6分の1
 200平方メートルを超える部分は(一般の住宅用地)  価格の3分の1
建物については、固定資産税台帳に登録された価格がそのまま課税標準になります。

《新築住宅の軽減措置》
新築された住宅の床面積が、50平方メートル以上280平方メートル以下の場合には3年分(3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年分)に限り、居住部分(120平方メートルまで)に相当する家屋分の税金の2分の1が軽減されます。

《新築住宅の減免制度等》
市町村により、独自の減免制度等設けている場合がありますので、各市町村にご確認下さい。

転出したとき、住民税はどこに納めるの?

例えば、Aさんは今年3月3日にC市からY市へ引っ越しをし、6月頃にC市から今年度の住民税納税通知書が送られてきたとします。
この場合住民税はどちらの市に納めるのかというと、
今年度の住民税の納税義務地は、今年の1月1日に確定します。つまり、今年1月1日現在、Aさんの住所はC市にあったわけですから、その後Y市に引っ越したとしても、今年度分の住民税は、全額をC市に納めることになります。
また、年度の途中で転出した場合においても同様です。来年度からは、転出先の(来年1月1日居住の)市区町村で課税されることになります。

インテリアコーディネート等の相談にものってもらえますか?

はい。インテリアを決めていく際に、イメージはとても大切です。
お客様の「なんとなくこんな感じ・・・」を具体的にカタチにする為にプロがしっかりサポートいたします。

 

 

 

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Q&A 土地関係編|2013.01.28

昔田んぼだったところは地盤が弱いって本当ですか?

田んぼは常に水に浸かっているため、以前田んぼだった土地は地盤が軟弱な可能性があります。

田んぼだった土地を開発分譲し宅地にする場合、造成工事に地盤改良などをするケースもありますので

仲介業者や売主に確認した方がいいでしょう。

一般的に軟弱地盤と考えられるのは、低地(邸地には雨水や地下水が集中して集まってくるため)、

盛土(他から土地を持ってきているため、十分な締め固めができていないこともあります)、田んぼです。

 

昔自殺があった土地等を事前に知ることはできますか?

自殺などがあった物件は心理的瑕疵(かし)のある物件として告知義務があり、買主に説明を怠った場合は瑕疵担保責任となります。

しかし、大阪地裁平成11年2月18日の判決で自殺のあった建物を取り壊し、新たな建物を建てた場合には『隠れた瑕疵(心理的瑕疵)には該当しない』との判決がでているケースもあるので一概には言えません。

気に入った土地があった場合は近隣の人などに話を聞いて自分で確かめることも必要でしょう。

 

土地の用途地域にはどんな種類がありますか?

用途地域とは、住居、商業、工業など市街地の土地の利用を定めるもので、12種類あります。

【住居系の用途地域】

主に住居環境を保護するために定められる地域

(1) 第1種低層住居専用地域・・・低層住宅のための地域です。

小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。

(2) 第2種低層住居専用地域・・・主に低層住宅のための地域です。

小中学校などのほか、150平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。

(3) 第1種中高層住居専用地域・・・中高層住宅のための地域です。

病院、大学、500平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。

(4) 第2種中高層住居専用地域・・・主に中高層住宅のための地域です。

病院、大学などのほか1,500平方メートルまでの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

(5) 第1種住居地域・・・住居の環境を守るための地域です。

3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

(6) 第2種住居地域・・・主に住居の環境を守るための地域です。

店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

(7) 準住居地域・・・道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

【商業系の用途地域】

主に商業その他の業務の利便性を増進するために定められる地域

(8) 近隣商業地域・・・まわりの住民が日用品の買い物などをする地域です。

住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。

(9) 商業地域・・・銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。

住宅や小規模の工場も建てられます。

【工業系の用途地域】

主に工業の利便性を増進するために定められる地域

(10)準工業地域・・・主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。

環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

(11)工業地域・・・どんな工場でも建てられる地域です。

住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

(12)工業専用地域・・・工場のための地域ですので、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

12の用途地域に分けることにより住宅地には良好な生活環境が守られるように、また商業地域や工業地域には商業・工業の利便の増進を図ることを目的としています。

 

位置指定道路とは何ですか?

不動産広告や物件資料に摂動に関する項目があり、その中で『位置指定道路』と記載されている事が多くあります。

道路はいろいろな種類に分かれており、大きくは公道と私道、その私道の中のひとつに『位置指定道路』があります。

建築基準法の規定に接道義務の項目があり『建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない』となってます。

『位置指定道路』とは、道路法上の道路でない私道の中で行政が認めた道路の事で、 位置指定道路に2m以上接していれば、建築する事ができます。

接道している道路が私道の敷地を購入する場合位置指定されているか、されてなければどのような取り扱いの道路か建築に問題はないかに確認が必要です。

(位置指定以外の私道でも建築は可能です)

また、位置指定がされていても、私道の持分を待っていないと銀行融資や建築の際、利用の同意書を求められることがあり、持分のない土地は評価が下がります。

土地購入の際には注意してください。

 

都市計画道路にかかっている場合はどうなるの?

計画道路とは「新たに道路をつくる計画」のことです。

行政が主導となって地域住民が生活しやすいように「この辺に道路をつくろう」「この道路を広げよう」という計画ですので、希望する土地があっても計画道路にかかっているのならば、将来は立ち退きとなる可能性もあります。

将来は道路となる計画があるため、家を建てる場合も一定の制限を受ける必要があります。

計画道路内で建築が許可されるための条件として

・まだ計画道路が予定の段階であること(具体的に事業着手の予定がない)

・階数が2階まで(3階以上は建築できません)

・地階を有しないこと(地下車庫もできません)

・木造か鉄骨造など(鉄筋コンクリート造は不可)

計画道路にかかっている土地を売買する場合は「重要説明事項」として説明することが義務付けられていますので
しっかり確認することが大切です。

 

 

 

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Q&A リフォーム編|2013.01.28

リフォームの工期はどれくらいですか?

全面改装の場合、解体工事を含めてマンションで約30日、一戸建てで約40日程です。

お客様のお住まいの状況と工事内容によって多少変更になる場合もありますので、ご了承ください。

 

どんなイメージのリフォームを手掛けているの?

シンプル、エレガント、モダン、和風、北欧風・・・どのようなイメージのお部屋も、幅広く施工させて頂いております。

 

家具の地震対策もしてもらえますか?

はい。最近このようなご相談をよく受けます。造り付けのオーダー家具から、

今お持ちの家具の地震対策まで家具のレイアウトも含めて提案させて頂きます。

 

インテリアコーディネート等の相談にものってもらえますか?

はい。インテリアを決めていく際に、イメージはとても大切です。

お客様の「なんとなくこんな感じ・・・」を具体的にカタチにする為にプロがしっかりサポートいたします。

 

 

 

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千葉市で注文住宅・リフォームのお手伝いをする太陽工務店のブログ

千葉市にある太陽工務店では、弊社に興味を持っていただいたお客様の施工状況や、地域の情報などを、ブログとして綴っております。省エネ住宅ポイントや設備見学会などの住宅に関する大切な情報や、お客様から頂いた喜びの声などを掲載しております。
省エネ住宅ポイントは、一定の条件を満たす新築住宅やリフォームをすると発行されるポイントのことです。ポイントをもらうためには早めの受付が大切です。このように住宅に関して、お客様が知っていて得する情報をブログに掲載しておりますので、千葉市で注文住宅・リフォームをお考えのお客様はぜひ一度ご覧ください。


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